Der Ablauf eines Hausbaus
Vom ersten Schritt der Baulandsuche bis zur finalen Fertigstellung: ein Prozess voller Herausforderungen und Freude. Hier beleuchten wir die wichtigsten Phasen.
- Finanzierung
- Baulandsuche
- Vorprojekt
- Bauteilkalkulation
Das Wichtigste in Kürze
- Banken prüfen Bonität, Eigenkapital, Kostenkalkulation, Sicherheiten und Versicherungen.
- Für die Tragbarkeit rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent und rund 1 Prozent Betriebs- und Nebenkosten pro Jahr.
- Fünf Punkte entscheiden über ein Grundstück: Lage, Bauzone, Bodenbeschaffenheit, Erschliessung und Gesamtkosten.
- Das Vorprojekt legt Anforderungen, Grobplanung, Kostenabschätzung, Risiken und das Genehmigungsverfahren fest.
- Die Bauteilkalkulation bewertet jedes Bauteil einzeln und ist damit genauer als die Berechnung über die Kubatur.
Finanzierung
Was kann ich mir leisten?
Für eine Bankfinanzierung eines Neubaus müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden: Bonität, Eigenkapital, Kostenkalkulation, Sicherheiten und abgeschlossene Versicherungen.
Die Bank prüft die Kreditwürdigkeit, um sicherzustellen, dass der Kredit zurückbezahlt werden kann. Dafür werden Einkommensnachweise und Kontoauszüge angefordert. Zudem verlangen die meisten Banken, dass ein Anteil des Projektwerts aus eigenen Mitteln finanziert wird – durch Ersparnisse, Schenkungen oder Vorsorgegelder.
Neben dem Zins ist die Tragbarkeit entscheidend: das Verhältnis zwischen Bruttoeinkommen und den Ausgaben für die Liegenschaft. Banken gehen im Allgemeinen von einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent aus und rechnen mit jährlichen Betriebs- und Nebenkosten von rund 1 Prozent des Objektwerts.
Für eine genaue Finanzierungsabklärung empfehlen wir die Zusammenarbeit mit einer spezialisierten Beratung.
Die 33-Prozent-Regel
So rechnet die Bank, bevor Sie den Kredit erhalten.
Die jährlichen Kosten für die Liegenschaft dürfen höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Alles darüber gilt als nicht tragbar – unabhängig davon, was das Haus tatsächlich kostet.
Jahreskosten
Kalkulatorischer Zins + Nebenkosten + Amortisation
≤ 33 % des Bruttoeinkommens
Bruttoeinkommen im Jahr
Rechenbeispiel: Bei einem Bruttoeinkommen von CHF 120'000 stehen jährlich rund CHF 39'600 für die Liegenschaft zur Verfügung.
Woraus die 33 % bestehen
Kalkulatorischer Zins 5 % des Objektwerts
Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem Sicherheitspuffer von 5 Prozent.
Betriebs- und Nebenkosten 1 % des Objektwerts
Heizung, Unterhalt, Versicherung und Rückstellungen für den laufenden Betrieb.
Amortisation Rest bis zur 33 %-Grenze
Die Hypothek wird schrittweise zurückbezahlt, bis die Tragbarkeit dauerhaft gesichert ist.
Richtwerte der Banken – die definitive Prüfung erfolgt durch das Finanzinstitut
Was kann ich mir leisten?
Drei Angaben genügen für eine erste Einschätzung. Als Faustregel gilt: Ein Drittel des Bruttoeinkommens darf die Liegenschaft kosten, 20 Prozent des Projektwerts stammen aus eigenen Mitteln.
Zum Zins kommen 0,7 Prozent Nebenkosten für Unterhalt, Versicherung und Verwaltung dazu.
Ihre Einschätzung
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Baulandsuche
Wie finde ich das passende Bauland?
Fünf Punkte entscheiden darüber, ob ein Grundstück zu Ihrem Projekt passt:
Gerne unterstützen wir Sie bei allen Fragen rund um den Bau mit einem Vorprojekt und prüfen die Bebaubarkeit direkt für Sie.
- Lage: Anbindung an Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Parks.
- Bauzone: Eignung für den beabsichtigten Bautyp und bestehende Bauvorschriften.
- Bodenbeschaffenheit: Ein Bodengutachten zeigt mögliche Probleme wie Belastungen oder hohen Grundwasserspiegel.
- Versorgungsleitungen: Wasser, Strom und Abwasser müssen verfügbar sein.
- Kosten: Kaufpreis plus Erschliessung, Strassen, Kanalisation und allfällige Gemeindeabgaben.
Baulandsuche
Wir suchen das passende Grundstück für Sie.
Erzählen Sie uns, wo Sie suchen und was Ihnen wichtig ist. Wir recherchieren Grundstücke nach Ihren Kriterien und prüfen sie auf Bebaubarkeit und Potenzial.
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Vorprojekt
Was sind die baulichen Möglichkeiten?
Ein Vorprojekt ist jene Phase, in der die Planungsgrundlagen festgelegt werden – vor der eigentlichen Bauausführung.
- Definition der Anforderungen: Zweck, Raumbedarf, ästhetische und technische Vorgaben.
- Grobplanung: Skizze oder Konzept mit Grösse, Lage, Raumaufteilung und Fassadengestaltung.
- Kostenabschätzung: Baukosten, Nebenkosten, Planungs- und Genehmigungsgebühren.
- Risikoanalyse: Umwelt-, Rechts-, Finanz- und technische Risiken.
- Genehmigungsverfahren: Welche Vorschriften und Verfahren eingehalten werden müssen.
Kalkulation
Warum die kubische Berechnung nicht genügt.
Die Kalkulation über die Kubatur berücksichtigt nur das Gesamtvolumen des Gebäudes – ohne die spezifischen Kosten einzelner Bauteile.
Dadurch entstehen Ungenauigkeiten und mögliche Kostenabweichungen während des Bauprozesses. Zudem bietet die kubische Berechnung weniger Transparenz über die zugrunde liegenden Kostenfaktoren.
Eine Lösung bietet die Bauteilkalkulation: Durch die detaillierte Aufschlüsselung auf Ebene der einzelnen Bauteile werden Material- und Arbeitskosten präzise analysiert. Das ermöglicht eine genaue Kostenprognose und eine bessere Budgetplanung.
Deshalb erstellen wir bereits im Vorprojekt eine detaillierte Kalkulation nach Bauteilen, die auf den Offerten unserer Partner basiert – inklusive Grundrissen, statisch notwendigen Massnahmen und Elektrokonzept.
Kostenlose PDF-Checklisten
Prüfen Sie Ihr Projekt Punkt für Punkt.
Drei Checklisten zu Finanzierung, Bauland und Vorprojekt. Tragen Sie Name und E-Mail-Adresse ein – die PDFs stehen danach direkt hier zum Herunterladen bereit.
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Checkliste Finanzierung
Was Sie vor dem Bankgespräch geklärt haben sollten
9 Punkte · PDF
Checkliste Bauland
Woran sich ein passendes Grundstück erkennen lässt
9 Punkte · PDF
Checkliste Vorprojekt & Bauteilkalkulation
Von den Wünschen zum realistischen Rahmen
8 Punkte · PDF
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Aus dem Blog
Weiterlesen: Finanzierung, Bauland, Planung.
Beiträge, die einzelne Schritte aus diesem Ratgeber vertiefen – von der Tragbarkeit bis zur Baueingabe.
Alle Beiträge- Welche Voraussetzungen verlangt die Bank für eine Baufinanzierung?
- Bonität, Eigenkapital, eine nachvollziehbare Kostenkalkulation, Sicherheiten und abgeschlossene Versicherungen. Zusätzlich prüft die Bank die Tragbarkeit, also das Verhältnis zwischen Einkommen und den Ausgaben für die Liegenschaft.
- Mit welchem Hypothekarzins rechnen Banken?
- Im Allgemeinen mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent und jährlichen Betriebs- und Nebenkosten von rund 1 Prozent des Objektwerts. Für eine genaue Abklärung empfehlen wir eine spezialisierte Finanzierungsberatung.
- Woran erkenne ich, ob ein Grundstück zu meinem Projekt passt?
- An fünf Punkten: Lage und Anbindung, Eignung der Bauzone, Bodenbeschaffenheit laut Bodengutachten, Verfügbarkeit von Wasser, Strom und Abwasser sowie die Gesamtkosten inklusive Erschliessung und Gemeindeabgaben.
- Warum reicht die Kubatur für die Kostenplanung nicht?
- Die Kubatur bewertet nur das Gebäudevolumen und lässt die Kosten einzelner Bauteile offen. Dadurch entstehen Ungenauigkeiten, die während des Baus zu Abweichungen führen. Die Bauteilkalkulation schlüsselt Material und Arbeit pro Bauteil auf und erlaubt eine genauere Prognose.
- Was gehört in ein Vorprojekt?
- Die Definition der Anforderungen, eine Grobplanung mit Grösse, Lage, Raumaufteilung und Fassade, eine Kostenabschätzung inklusive Nebenkosten und Gebühren, eine Risikoanalyse sowie die Klärung des Genehmigungsverfahrens.
Kontakt
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