Das Wichtigste in Kürze
Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus variieren stark nach Ausbaustandard und Erschliessung. Eine belastbare Kalkulation erfolgt über eine bauteilspezifische Analyse anstelle von pauschalen Kubaturpreisen.
- Kosten pro Wohneinheit hängen massgeblich vom Ausbaustandard und der Tiefgaragenlösung ab.
- Die technische Erschliessung und der Brandschutz machen Mehrfamilienhäuser komplexer als Einfamilienhäuser.
- Baunebenkosten und Reserven müssen mit 15 bis 20 Prozent der Bausumme budgetiert werden.
- Lage und Terrain beeinflussen die Fundationskosten stärker als die reine Gebäudegrösse.
Kosten pro Wohnung nach Wohnungsgrösse
Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus hängen direkt von der Anzahl und Grösse der Wohneinheiten ab, wobei sich diese bei BZArchitekten über die BGF (Bruttogeschossfläche) definieren. Während bei einer 2,5-Zimmer-Wohnung die Quadratmeterpreise aufgrund der fixen Infrastrukturkosten pro Einheit höher ausfallen können, verteilen sich die Kosten bei einer 5,5-Zimmer-Wohnung auf eine grössere Fläche, was den relativen Quadratmeterpreis senkt. Als Faustregel gilt, dass in der Region Bern und Freiburg eine mittlere Wohneinheit zwischen 450'000 und 750'000 Franken an reinen Baukosten (BKP 2) in Anspruch nimmt, abhängig vom gewählten Standard.
Der Einfluss von Tiefgarage, Lift und Erschliessung
Jede zusätzliche Wohneinheit im Mehrfamilienhaus erfordert eine Anpassung der gemeinsamen Infrastruktur, was das Budget massgeblich beeinflusst. Eine Tiefgarage ist oft der grösste Kostentreiber, da die Aushubtiefe und die statischen Anforderungen bei unterirdischem Parken signifikant ins Gewicht fallen. Ebenso müssen Liftanlagen und Erschliessungsflächen wie Treppenhäuser gemäss den aktuellen Brandschutzvorgaben der kantonalen Gebäudeversicherungen ausgeführt werden. Pro Wohneinheit sollten hierfür folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- Tiefgaragenplatz: Die Kosten variieren stark je nach Terrain und Grundwasserspiegel.
- Liftanlage: Ein Personenaufzug ist ab einer gewissen Gebäudehöhe gesetzlich vorgeschrieben und erfordert regelmässige Wartungskosten.
- Erschliessung: Breite der Flure und Brandschutztüren erhöhen die BGF und damit die Gesamtkosten.
Warum die Kubatur beim Mehrfamilienhaus täuscht
Im Vergleich zum Einfamilienhaus ist die reine Kubatur bei einem Mehrfamilienhaus ein ungenauer Massstab. Ein Mehrfamilienhaus verfügt über eine deutlich komplexere technische Infrastruktur, darunter eigene Heizsysteme, zusätzliche Schallschutzmassnahmen zwischen den Einheiten und aufwendigere Elektroinstallationen pro Partei. Wer nur nach Kubikmeterpreisen rechnet, unterschätzt oft den hohen Anteil an sanitären Installationen und die Anforderungen an den Brandschutz, welche bei Mehrparteienhäusern deutlich strenger reguliert sind als bei freistehenden Objekten.
Reserve, Baunebenkosten und Honorar
Neben den reinen Baukosten (BKP 2) müssen Sie als Bauherrschaft zwingend Baunebenkosten und eine angemessene Reserve einplanen. Die Baunebenkosten umfassen Gebühren für Baubewilligungen, Anschlussgebühren für Wasser, Abwasser und Strom sowie Expertisen. Als Richtwert sollten Sie für diese Posten etwa 15 bis 20 Prozent der Bausumme reservieren. Die Honorare für Architekten und Fachplaner sind gemäss den Leistungen definiert und sollten frühzeitig in der Budgetplanung als feste Grösse neben den Baukosten verankert werden, um keine finanziellen Engpässe während der Ausführung zu riskieren.
Bandbreiten mit Bedingungen
Eine pauschale Zahl ist bei einem Bauprojekt irreführend, da die Bedingungen den Preis steuern. Ein hoher Ausbaustandard bei den Bodenbelägen, den Küchen und der Gebäudehülle kann die Kosten pro Quadratmeter um 20 Prozent erhöhen. Zudem spielen die topografischen Gegebenheiten eine Rolle; ein Hanggrundstück erfordert aufwendigere Stützmauern und Fundationen als ein ebenes Grundstück. Die Bauteilkalkulation von BZArchitekten ermöglicht es, die Kosten basierend auf den gewählten Materialien und der gewählten Konstruktionsweise präzise zu spezifizieren, statt mit pauschalen Durchschnittswerten zu planen.
Fazit
Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus sind ein komplexes Zusammenspiel aus Ausbaustandard, technischer Erschliessung und örtlichen Gegebenheiten. Eine belastbare Schätzung erfordert eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem gewählten Baukonzept und den spezifischen Anforderungen des Standorts. Verlassen Sie sich bei Ihrer Budgetierung nicht auf pauschale Quadratmeterpreise, sondern lassen Sie eine spezifische Bauteilkalkulation erstellen. So schaffen Sie eine transparente Basis für Ihre Investitionsentscheidung und vermeiden böse Überraschungen während der Bauphase.
Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung. Vorschriften und Anforderungen können je nach Kanton und Projekt variieren und sich ändern. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an die zuständige Behörde oder eine qualifizierte Fachperson.