Wie viel kostet ein Architekturmandat?

Was ein Architekturmandat kostet, lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Es hängt davon ab, wie viel ein Architekturbüro übernimmt: von der ersten Machbarkeitsstudie bis zur Garantieabnahme, oder nur von der Baueingabe bis zur Ausschreibung. Als Orientierung gilt in der Schweiz eine Honorarspanne von 8 bis 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Diese Spanne ist keine Vorschrift, sondern das Ergebnis der Honorarvereinbarung. Und sie sagt nur dann etwas aus, wenn klar ist, welche Leistungen darin enthalten sind.

Was die 8 bis 15 Prozent bedeuten

Der Prozentwert bezieht sich auf die anrechenbaren Baukosten, in der Regel also die Baukosten nach BKP 1 bis 9 ohne Landkauf und ohne Mehrwertsteuer. Auf einem Grundstück von 500'000 Franken und einem Bauvorhaben von 900'000 Franken bemisst sich das Honorar am Bauvorhaben, nicht am Grundstück.

Warum die Spanne so breit ist:

• Neubau oder Umbau: Bei Umbauten und Sanierungen ist der Aufwand pro Franken Baukosten höher, weil der Bestand aufgenommen, geprüft und teilweise erhalten werden muss. Solche Mandate liegen häufiger im oberen Teil der Spanne.
• Volumen: Bei grösseren Bauvorhaben sinkt der Prozentwert tendenziell, weil sich die Planung effizienter organisieren lässt. Bei kleinen Objekten steigt er, weil ein Mindestaufwand unabhängig von der Bausumme anfällt.
• Leistungsumfang: Wer nur die Baueingabe benötigt, bezahlt weniger als jemand, der die vollständige Planung, Ausschreibung und Bauleitung wünscht.
• Rahmenbedingungen: Schutzzonen, Hanglagen, Ausnützungsreserven, Nachbarrechte oder ein enges Terminprogramm erhöhen den Abklärungsaufwand.

Rechenbeispiel: was das konkret heisst

Als Rechenbeispiel und nicht als Offerte: Bei anrechenbaren Baukosten von 1 Million Franken ergibt die Spanne ein Honorar von rund 80'000 bis 150'000 Franken. Bei 800'000 Franken Baukosten sind es rund 64'000 bis 120'000 Franken, bei 1,5 Millionen Franken rund 120'000 bis 225'000 Franken. Alle Beträge verstehen sich ohne Mehrwertsteuer.

Die Zahlen zeigen vor allem eines: Der Abstand zwischen unterem und oberem Rand ist bei jedem Vorhaben gross genug, um im Gespräch geklärt zu werden. Sie zeigen auch, warum eine Offerte ohne Leistungsbeschrieb nicht vergleichbar ist. 100'000 Franken für Planung und Bauleitung nach dem gesamten Umfang können günstiger sein als 65'000 Franken für ein Teilmandat, bei dem die Bauleitung nicht enthalten ist.

Der Leistungsumfang entscheidet über das Honorar

Ein Architekturmandat besteht aus mehreren Arbeitsschritten. Wer Offerten vergleicht, sollte bei jedem Schritt prüfen, ob er enthalten ist:

• Vorstudien und Machbarkeit: Standortanalyse, Ausnützung, Volumenstudien, Kostenschätzung.
• Vorprojekt: Grundrisse, Schnitte, Fassaden, Materialisierung, Kostenvoranschlag.
• Bauprojekt und Baueingabe: Baueingabeplan, Baubeschrieb, Gesuch, Vertretung gegenüber der Baubehörde.
• Ausschreibung und Vergabe: Leistungsverzeichnisse, Offertvergleich, Vergabeantrag.
• Ausführungsplanung: Werkstatt- und Detailpläne, Koordination der Fachplaner.
• Bauleitung: Baukontrolle, Kostenkontrolle, Terminüberwachung, Abrechnung der Unternehmer.
• Abschluss: Garantieabnahme, Mängelbehebung, Schlussabrechnung.

Häufig nicht im Architekturhonorar enthalten sind Vermessung, Baugrunduntersuchung, Statik und Bauphysik, Energie- und Minergienachweise, Landschaftsarchitektur, Visualisierungen und Modelle, Fotodokumentation, Gebühren der Behörden sowie die Möblierung. Diese Leistungen werden separat vergeben oder als Zusatz vereinbart. Genau dieser Punkt wird beim Vergleich von Offerten oft übersehen.

Drei Vertragsmodelle

Prozenthonorar: Das Honorar wird als Prozentsatz der anrechenbaren Baukosten vereinbart. Vorteil: Es passt sich an, wenn sich das Projekt verändert. Nachteil: Solange die Baukosten nicht feststehen, steht auch das Honorar nicht fest.

Pauschalhonorar: Das Honorar wird für einen klar beschriebenen Leistungsumfang fest vereinbart. Vorteil: Das Budget ist von Beginn an bekannt. Voraussetzung: Der Leistungsumfang muss vollständig beschrieben sein, und der Umgang mit Änderungen muss geregelt sein.

Zeithonorar: Die Arbeit wird nach Stunden abgerechnet. Sinnvoll bei Vorabklärungen, Machbarkeitsstudien oder Mandaten mit unklarem Umfang. Für Bauherrschaften ist es die Variante mit dem geringsten Budgetschutz.

Fünf Fragen für den Offertvergleich

• Welche der genannten Leistungen sind enthalten und welche nicht?
• Auf welche Kostengrundlage bezieht sich der Prozentwert: Schätzung, Kostenvoranschlag oder Schlussabrechnung?
• Wie werden Änderungen während der Planung abgerechnet?
• Sind Nebenkosten wie Spesen, Kopien, Modellbau und Gebühren im Honorar enthalten?
• Wer übernimmt die Bauleitung: das Büro selbst oder eine Drittperson?

Wie BZArchitekten das handhabt

Wir arbeiten mit einem festen Honorar, das auf einem klar beschriebenen Leistungsumfang basiert. So wissen Sie von Beginn an, welche Kosten für die Architektur auf Sie zukommen, und können Ihr Budget präzise planen.

Welcher Prozentwert für Ihr Vorhaben gilt und welche Leistungen sinnvoll sind, lässt sich erst mit einigen Angaben zum Projekt sagen: Gebäudetyp, Standortgemeinde, Projektstand und Vorstellung vom Ausbaustandard. Im Erstgespräch klären wir das kostenlos und unverbindlich.