Fünf Kriterien für Baugrundstücke prüfen: die Prüfliste

Manche Grundstücke scheiden in zwanzig Minuten aus, andere verdienen eine genaue Prüfung. Diese fünf Kriterien sind für den ersten Durchgang gedacht: Sie zeigen, wo ein Grundstück kippt, bevor Sie Zeit und Geld in eine vollständige Bewertung investieren.

Zu jedem Kriterium finden Sie eine Prüffrage, das typische Warnsignal und den nächsten Schritt.

1. Lage und Alltag

Prüffrage: Passt der Ort zu Ihrem Alltag, nicht nur zum Sonntagsspaziergang?

Entscheidend sind Arbeitsweg, Schule und Einkauf, die Besonnung zu verschiedenen Tageszeiten, Lärm von Strasse und Bahn sowie die Aussicht, die bleibt, wenn das Nachbargrundstück gebaut ist.

Warnsignal: eine schöne Aussicht über unbebaute Parzellen, die nach Zonenplan gebaut werden dürfen.

Nächster Schritt: Zonenplan der Nachbarparzellen ansehen, nicht nur den des eigenen Grundstücks.

2. Baurecht und Ausnützung

Prüffrage: Wieviel Haus erlaubt das Reglement wirklich?

Ausnützungs- oder Baumassenziffer, Geschosszahlen, Gebäudehöhen, Grenz- und Gebäudeabstände, Dachform sowie Schutzobjekte und Naturgefahren. Der Verkaufstext nennt selten die Zahl, auf die es ankommt.

Warnsignal: „Ausnützung nicht ausgeschöpft“ ohne Angabe, in welcher Form.

Nächster Schritt: Zonenplan und Baureglement bei der Gemeinde verlangen und die Ausnützung nachrechnen lassen.

3. Erschliessung und Leitungen

Prüffrage: Sind Wasser, Abwasser, Strom und Glasfaser vorhanden, und wo enden sie?

Geprüft werden die Zufahrt auch im Winter, die Leitungsführung auf der Parzelle und die Anschlussgebühren der Gemeinde. Ein Hausanschluss über eine lange Strecke oder über fremden Boden wird teuer.

Warnsignal: eine Zufahrt über eine Servitut, deren Bedingungen niemand kennt.

Nächster Schritt: Erschliessungsplan und Dienstbarkeiten im Grundbuchauszug prüfen.

4. Boden und Topografie

Prüffrage: Was liegt unter dem Grundstück, und wie stark fällt es?

Hanglage bedeutet Stützmauern, Aushub und Erschliessungswege. Weicher oder belasteter Boden verlangt eine aufwendigere Fundation. Eine geotechnische Vorabklärung ist die günstigste Versicherung des ganzen Projekts.

Warnsignal: eine Auffüllung, ein früheres Gebäude oder ein Öltank, über den niemand spricht.

Nächster Schritt: Geologiebüro beiziehen, bevor der Preis verhandelt wird.

5. Gesamtkosten statt Landpreis

Prüffrage: Was kostet das fertige Haus inklusive Grundstück?

Kaufpreis plus Erschliessung, Aushub, Gebühren, Vermessung, Bewilligungen und Reserve. Erst dieser Betrag lässt sich mit dem vergleichen, was Sie für dasselbe Geld in einer bestehenden Liegenschaft bekommen.

Warnsignal: ein Preisvergleich pro Quadratmeter Land, ohne die Baukosten zu kennen.

Nächster Schritt: Baukosten nach Bauteilen grob schätzen lassen und die Finanzierung mit der Bank durchrechnen.

Die fünf Kriterien in einem Satz

• Lage: Alltag und Aussicht prüfen, nicht nur die Stimmung beim Besuch.
• Baurecht: Ausnützung und Abstände schriftlich bei der Gemeinde abklären.
• Erschliessung: Leitungen, Zufahrt und Anschlussgebühren beziffern.
• Baugrund: Boden und Topografie mit einer Vorabklärung absichern.
• Kosten: Landpreis plus Bau, Gebühren und Reserve zusammenrechnen.

Wann die Kurzprüfung nicht reicht

Sobald Kaufabsicht besteht, braucht es mehr als fünf Häkchen: eine Volumenstudie, einen Kostenrahmen und ein Protokoll der offenen Punkte. Wie eine vollständige Bewertung abläuft und was Sie als Ergebnis erhalten, steht im Beitrag Baugrundstücke professionell bewerten lassen. Den Weg bis zur Unterschrift und den Prüfvorbehalt im Kaufvertrag behandelt Baugrundstück vor Hauskauf prüfen.