Architekt oder GU – wer haftet wofür?

Wer haftet für Baumängel?

Die Haftung hängt massgeblich davon ab, mit wem Sie den Vertrag abgeschlossen haben und welche vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden. Beim Architektenmodell haften die einzelnen Handwerksbetriebe für ihre jeweilige Werkarbeit direkt gegenüber der Bauherrschaft, während der Architekt für Planungs- und Bauleitungsfehler gerade steht. Beim Generalunternehmer (GU) hingegen ist dieser Ihr einziger Vertragspartner und haftet für das gesamte Bauwerk, unabhängig davon, welche Subunternehmer er für die Ausführung einsetzt.

Die Haftung im Architektenmodell

Wenn Sie mit einem Architekten bauen, schliessen Sie Werkverträge mit den einzelnen Unternehmen ab. Dies bedeutet:

• Jeder Handwerker haftet ausschliesslich für sein eigenes Gewerk.
• Bei Mängeln richten sich Ihre Ansprüche gegen das jeweilige Unternehmen.
• Der Architekt haftet im Rahmen seines Auftrages für Planungsfehler, eine mangelhafte Bauleitung oder eine fehlerhafte Kostenermittlung.

Der grosse Vorteil dieser Struktur ist die klare Trennung der Zuständigkeiten. Entsteht ein Feuchtigkeitsschaden am Boden, ist der Bodenleger in der Pflicht. Entsteht dieser jedoch aufgrund einer mangelhaften Abdichtungsplanung des Architekten, haftet dieser für die entsprechenden Schäden.

Die Haftung bei einem Generalunternehmer

Ein GU-Vertrag bündelt die Verantwortung. Der GU schuldet Ihnen ein mangelfreies Gesamtwerk. Dies hat für die Bauherrschaft entscheidende Konsequenzen:

• Der GU ist Ihr einziger Ansprechpartner bei Mängeln, auch wenn der Fehler bei einem seiner Subunternehmer liegt.
• Sie müssen sich nicht mit einer Vielzahl von Handwerkern auseinandersetzen, um einen Mangel zu beheben.
• Der GU haftet für die Koordination und die Einhaltung der gesamten Bauqualität.

Allerdings bedeutet die Bündelung auch, dass Sie darauf angewiesen sind, dass der GU finanziell stabil bleibt und die Mängelrügen professionell bearbeitet.

Die Bedeutung der Bauabnahme

Die Abnahme ist der kritische Zeitpunkt, ab dem die Haftung und die Verjährungsfristen beginnen. In diesem Moment bestätigen Sie als Bauherrschaft, dass das Werk im Wesentlichen vertragskonform erstellt wurde.

• Mängelprotokoll: Alle sichtbaren Mängel müssen bei der Übergabe schriftlich festgehalten werden.
• Fristen: Mit der Abnahme beginnt die zweijährige Rügefrist, in der Sie alle Mängel jederzeit rügen können.
• Verjährung: Nach Ablauf dieser zwei Jahre haben Sie bei verdeckten Mängeln noch bis zu fünf Jahre Zeit, diese geltend zu machen, sofern sie rechtzeitig gerügt werden.

Unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll niemals, ohne die Baustelle gemeinsam mit einer Fachperson auf Mängel geprüft zu haben.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten

Die Haftung kann in Verträgen durch spezifische Klauseln beeinflusst werden. Achten Sie bei der Prüfung Ihrer Verträge auf folgende Punkte:

• Garantieleistungen: Klären Sie, ob die Schweizer Normen (SIA) vollumfänglich gelten oder ob der Vertrag davon abweicht.
• Solidarhaftung: Achten Sie darauf, dass der Generalunternehmer die volle Verantwortung für seine Subunternehmer übernimmt.
• Dokumentation: Eine lückenlose Dokumentation der Mängel ist Voraussetzung für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Ein sorgfältiger Vertrag schützt Sie davor, dass Sie bei Mängeln zwischen den Parteien aufgerieben werden, weil sich Architekt und Unternehmer gegenseitig die Schuld zuschieben.

Fazit

Ob Architekt oder Generalunternehmer: Haftungsansprüche lassen sich nur durch klare vertragliche Regelungen und eine fundierte Bauabnahme sichern. Während beim Architektenmodell eine direkte Haftung der ausführenden Handwerker besteht, übernimmt der Generalunternehmer die volle Verantwortung für das Gesamtprojekt. Unabhängig vom gewählten Modell bleibt eine präzise Mängeldokumentation bei der Bauabnahme Ihr wichtigstes Instrument zur Absicherung Ihrer Investition.